Квадраты под "Аллеей" и "Нью-Йорком" и Абакане вызывают вопросы

  • 15 ноября 2017 09:59
  • Просмотров: 2964
Фото: Kursk.kp.ru Фото: Kursk.kp.ru

В Хакасии замечен серьезный разброс цены на недвижимость, используемую под торговые и офисные площади. Для одних установлены аномально низкие расценки, для других применяется среднерыночная стоимость. На тему такого неравноправия, напрямую влияющего на налогообложение, порассуждал депутат Абаканского горсовета, предприниматель Евгений Мамаев:

"Периодически слышу от различных людей мнение, что проблема с госдолгом Хакасии - это что-то абстрактное, не имеющее отношения к живым людям. Якобы это полностью проблема государства, и если чего вдруг и пойдет не так, то «папа» (федералы) нам помогут. Однако почти бесплатная помощь федералов обходится на практике довольно дорого. Так, при выделении бюджетных кредитов (которые, кстати, тоже нужно будет отдавать - за счет текущих доходов бюджета, а значит не строить новые объекты, не повышать зарплаты, урезать соцподдержку населения и т.д.) Минфином РФ были поставлены несколько условий, в числе которых отмена льгот для бизнеса, повышение нагрузки на владельцев недвижимости, повышение сборов налогов (в этом году примерно на 2 млрд руб.). Коснусь темы с налогом на недвижимость юрлиц.

С 2015 года был изменен порядок налогообложения недвижимости, используемой под торговые и офисные площади. Налог стал рассчитываться от кадастровой, т.е. рыночной стоимости. Был создан специальный реестр, куда включались объекты недвижимости, попадающие под эти правила. До этого года в реестр включались только объекты, площадь которых превышала 1000 кв.м. На 2017 год ставка налога составляет 2%. При введении новой методики налогообложения руководствовались идеей, что крупные торговые сети часто настолько «оптимизируют» налоги, что сводят их практически к нулю. При этом малый бизнес оказывался в проигрышном положении. А учитывая, что само юридическое лицо может и вовсе не быть зарегистрированным в регионе присутствия, то налоги в любом случае уходили из регионов. Вот чтобы решить эти проблемы и придумали облагать недвижимость, используемую крупными игроками.

Но в этом году под давлением Минфина РФ для получения бюджетного кредита в закон были внесены поправки, резко снижающие минимальную площадь объектов, попадающих под налогообложение – до 150 кв.м. Налоговая ставка на объекты площадью до 1000 кв.м. будет равна 1% (а для физлиц, так и вовсе 2% - при текущем состоянии законодательства). На практике это часто означает увеличение налоговой нагрузки в несколько раз.

К примеру, средняя ставка арендной платы по Абакану составляет 600 руб. При работе по УСН (доходы, 6%) сумма налога составит в год 432 руб. с кв.м. Однако кадастровая стоимость небольших объектов устанавливается на уровне 65 тыс. за кв.м. При ставке налога на имущество даже в 1% придется заплатить 650 руб с кв.м. Это суммарно 1082 рубля вместо 432 рублей с квадратного метра. Рост в 2,5 раза! Напомню, не так давно г-н Зимин после получения обещания на выделение очередного бюджетного кредита заявил, что налоги повышать нельзя. Примечательно, что информации о публикации указанных поправок в закон я не нашел. Если это так, то они еще не вступили в действие. Посмотрим, как на практике реализуется заявление о не повышении налогов.

Другой интересный момент - уровень кадастровых цен на различные объекты. В свободном доступе есть информация о стоимости объектов недвижимости. Сделал небольшой анализ кадастровой стоимости квадратного метра различных объектов. И получилась удивительная картина - часть объектов имеет реальную рыночную цену в 50-65 тыс. руб. за кв.м. Тогда как есть и объекты, цена у которых около 2692 руб. за кв.м. Правда нашел всего два таких объекта - это ТЦ «Аллея» (Дружбы Народов, 50) и кафе "Нью-Йорк" (Кирова, 100а). Есть несколько объектов с ценой около 15 тыс. руб. Возникает вопрос: а как добиться таких выгодных для владельца уровней цен? А точнее, как так работает наше Минимущество, что далеко не самые бедные компании, практически уничтожающие местный малый бизнес, имеют такие кадастровые оценки?

Но самое большое удивление вызвал объект по адресу Кирова 100, строение 1. Этот объект с кадастровой стоимостью 600 млн руб. вообще исключен из реестра объектов, которые платят налог по кадастровой стоимости. При этом здание является офисным, в котором площади сдаются по вполне коммерческим расценкам. И первоначально здание даже находилось в реестре. Но оно было включено в реестр с неверным кадастровым номером, и, видимо, на этом основании распоряжением Минимущества № 020-23-рп здание было исключено из реестра (стр. 21), как и ряд других объектов. Однако с правильным кадастровым номером объект в реестре так и не появился. И при создании новой версии реестра также про него забыли.

Кстати, соседнее здание тоже непростое - у него аномально низкая цена за кв.м. (есть в таблице).

arenda

Как-то вот в отношении отдельных объектов и их владельцев обстоятельства складываются чересчур удачно (хотя и звучало как-то непонятное слово "крышеватели"). Хотя схема, в принципе, незамысловатая.

И вот со следующего года тысячи владельцев небольших помещений будут неприятно удивлены требованиями об уплате налога. И вместо того, чтобы хоть немного дать малому бизнесу возможность работать на равных с крупными сетями, в результате этот самый малый бизнес окажется пострадавшим от придуманного для него инструмента помощи. А крупный бизнес ну уж очень везучий - независимая кадастровая оценка под бдительным государственным оком (а это десятки и сотни чиновников, получающих зарплату) уж очень удачно для них складывается. А бюджет соответственно недополучает как напрямую налоги с этой недвижимости, так и налоги с малого бизнеса, доходы которого отбирают крупные сети.

P.S. Когда предприниматели выкупают помещения у администрации Абакана, они стремятся добиться минимальной цены - через суд. Так вот суды устанавливают ее, как правило, на уровне 50-55 тысяч рублей. Т.е. это нормальная цена коммерческих площадей».

Наш канал в Telegram